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| Malas noticias para el negocio de la vivienda |
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Las grandes empresas están vendiendo suelo para tener liquidez y hacer frente al endeudamiento a corto plazo. La crisis desatada por Llanera, que acaparaba suelo rústico esperando que fuese recalificado para poder construir, ha creado un clima favorable a la contracción de la demanda, lo que lleva aparejado una bajada de los nprecios. Más de una empresa se encuentra ahora con que tiene que vender el suelo que acabaraba por debajo del precio al que lo compró, al no verse realizadas sus expectativas de construir en él y obtener los beneficios esperados de esa nueva construcción; por otro lado, la caída de la demanda en el mercado inmobiliario convierte esos solares en menos atractivos.
Esto puede tener dos efectos: por un lado, que esas tasaciones a la carta que efectuaban empresas de tasación de renombre continúen incrementando artificialmente, pero ahora de una forma mucho más escandalosas, el precio de tasación de los pisos para que el 80% del valor del inmueble equivalga al 100% del precio de venta más gastos. Es decir: que inflen los precios mucho más de lo que lo venían haciendo para que los clientes puedan obtener una hipoteca que les cubra todos los gastos, para paliar la desaceleración del mercado (esto es: que los pocos que todavía están dispuestos a hipotecarse a los precios actuales no tengan que dar una entrada del 20% más gastos). Esto provocaría que la burbuja inmobiliaria se inflara todavía más pero, por otro lado, los bancos, que ya están endureciendo sus criterios para conceder hipotecas, se las mirarán con mil ojos y probablemente no acepten así como así la tasación del cliente, obligando a contratar su propia tasación para conceder la hipoteca. Esto tendría efectos nefastos sobre la demanda de pisos, ya que siempre será más rigurosa la tasación del propio banco que la de la empresa tasadora contratada por el dueño del piso deseoso de venderlo al precio más caro posible, y de la contratada por el comprador deseoso de tener que poner de su bolsillo lo mínimo posible. Que los bancos endurezcan sus condiciones para acceder a una hipoteca, y además no concedan el valor total de la operación más el 10% de gastos, sino que se limiten a conceder el 80% del valor del piso significa que los que quieran hipotecarse de ahora en adelante van a tener que dar unos cuantos millones de entrada. Y, para acabar con este punto, una nota a pie de página: que los bancos se limiten a conceder créditos hipotecarios sobre el 80% del valor del inmueble tiene una lectura evidente, después del goteo constante de noticias sobre la bajada de los precios de los pisos (unas décimas, nos dicen, y además con datos confusos): no quieren pillarse los dedos ante una bajada de precios de los pisos y la concesión de hipotecas subprime (según Roberto Centeno, catedrático de economía de la Universidad Politécnica de Madrid, técnicamente hablando, todas las hipotecas a 30 o más años firmadas en España pueden considerarse subprime).
La morosidad ha subido, desde el 0,38% al acabar el primer trimestre del 2007, hasta el 0,51% al acabar el segundo. Y más que aumentará en los próximos meses, conforme las hipotecas, y muy especialmente las contratadas hace menos de 10 años, se vayan actualizando a los nuevos tipos de interés. Desde hace más de una década, en España prácticamente no se conceden nuevas hipotecas a tipo fijo, y en su mayoría las nuevas hipotecas toman como índice de referencia el euríbor más un diferencial que marca cada entidad: euríbor + 0,25, euríbor + 0,50, etc., y normalmente redondeadas al cuarto de punto superior (que alguien me confirme si esto no se declaró ilegal hace un par de años, porque algo recuerdo haber oído al respecto aunque no estoy del todo segura). Pero, aunque el euríbor suba hoy, eso no se verá reflejado mañana en las hipotecas, porque al contratarlas, el banco impone una revisión anual o incluso semestral, por lo que a cada cual le revisan la hipoteca y le actualizan los tipos de interés a los actuales en un mes distinto, dependiendo del mes en la que la firmara. Es por este motivo que los efectos de cada variación del euríbor tienen hasta un año para sentirse en su totalidad. Así que si este trimestre ha aumentado la morosidad, podemos predecir que en los trimestres siguientes continuará aumentando conforme se vayan actualizando más hipotecas a los tipos de interés actuales. Aquéllos que están más expuestos a estas subidas de intereses son aquéllos que hace menos de 10 años que contrataron su hipoteca, puesto que aunque la cuota de la hipoteca sea siempre la misma, durante los primeros años esta se compone de un 90% de intereses y de un 10% de capital, y los porcentajes se van igualando conforme va aumentando el plazo de amortización, hasta que los últimos años los porcentajes se invierten y se paga un 10% de intereses un un 90% de capital. Esto significa, por un lado, que aquéllos que hayan contratado una hipoteca hace menos de 10 años, aunque hayan pagado (pongamos por caso) 60.000 € al banco, en realidad solo habrán amortizado 6.000 € del capital que pidieron prestado, y el resto son intereses así que en caso de tener que vender la vivienda, solo habrán reducido la deuda inicial en 6.000 euros. Y, por otro lado, el impacto de la subida de los tipos de interés es mucho más fuerte en aquéllos cuya cuota se compone de un 80-90% de interés que en aquéllo cuya cuota ya se compone de un 30 un 20 o un 10% de intereses y el resto capital.
El IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es la principal fuente de financiación de los ayuntamientos, desde que el Gobierno del PP eliminó el IAE (Impuesto de Actividades Económicas). Su base impositiva está constituida por un porcentaje, que marca cada ayuntamiento, sobre el valor catastral de los bienes inmuebles. 35 de las 52 capitales de provincia españolas (el 70%) han subido este impuesto en el presente ejercicio a través de la revisión del valor catastral de los inmuebles e incluso con la subida de los tipos impositivos del tributo. Aquéllos que vivan de alquiler deberán revisar las condiciones pactadas en el contrato sobre este impuesto, ya que es posible que les repercuta (depende de lo que pactaran con el propietario); en el caso de los que vivan en un piso de propiedad, además de las subidas del euríbor tendrán que sumar un nuevo mordisco a su ya maltrecha economía familiar. Y por lo que respecta al mercado inmobiliario, parece lógico que los ayuntamientos ya dan prácticamente por descontado el frenazo en la construcción, y por extensión en todo el sector, por lo que se apresuran a paliar las bajadas de ingresos que preveen con otras vías de financiación. En general, como os decía, goteo de malas noticias en la prensa sobre el negocio de la vivienda. En otro post analizaré la situación de la oferta de pisos y expondré por qué creo que los precios bajarán, ya que es la única manera de solventar la crisis que nos anuncian: si no venden pisos, bajen los precios. Una curiosidad: mirad el índice inmobiliario de fotocasa.es, donde podréis ver la evolución de los precios de los pisos por metro cuadrado en toda España y también filtrando por comunidades autónomas y también por ciudades. ¿En serio aún sigues pensando que para independizarte debes comprarte un piso? ¿Aún crees que alquilar es tirar el dinero y que comprar es una inversión?
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Goteo de malas noticias en la prensa para todos aquéllos implicados en el negocio inmobiliario. Recojo unas cuantas que me han parecido interesantes y añado mis propios comentarios al respecto.
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| Escrito por Jessica Fillol | |
| martes, 09 de octubre de 2007 | |
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