Lecturas 1001

Desde la perspectiva del Gobierno, la fortaleza del sistema económico aconseja que las entidades de crédito, aun manteniendo el principio de seguridad, estén abiertas para seguir manteniendo un nivel razonable de crédito para la economía de nuestro país, en particular para el sector inmobiliario.

Estas declaraciones las hizo el Presidente Rodríguez Zapatero en una intervención en el foro ABC el lunes, y ayer las recogían El País y Cinco Días.

Ya comenté hace unos días que los promotores inmobiliarios se están encontrando con dificultades para vender por completo promociones de obra nueva ya terminada, y por ese motivo están optando por bajar los precios de la obra nueva (moderadamente, eso sí, de momento).

El hecho de que por un lado tengan que corregir a la baja sus previsiones de ingresos marginales y beneficios marginales (por cada piso vendido adicional), y que por otro tengan que reducir sus expectativas de ingresos y beneficios globales a corto plazo y de liquidez inmediata (al encontrarse con menos demanda de la prevista y a precio inferior) lastra sus previsiones de inversiones futuras (motivo por el cual empieza a haber tanta oferta de suelo disponible a la venta por menos de lo que les costó a quienes ahora buscan venderlo), pero más crítico aún es que también arrastra sus expectativas de amortización de la deuda contraída, casi siempre a corto plazo, y necesitan refinanciar para alargar el plazo de devolución.

Para explicarlo de manera sencilla: cuando uno espera obtener beneficios en breve, estructura su deuda a corto plazo con el objetivo de pagar menos intereses: “me endeudé ayer para construir hoy, y vender mañana; y con lo que obtenga de la venta, saldo la deuda y me queda un margen de beneficio bastante guapo“. Cuanto menor sea el plazo para devolver la deuda, menor serán los intereses. De ahí que las promotoras, en pleno “boom” inmobiliario cuando los pisos se vendían sobre plano como churros en domingo, se endeudaron a corto plazo. Ahora que el mercado se ha enfriando y que cuesta vender las promociones ya terminadas, muchos promotores inmobiliarios se encuentran con que se han pillado los dedos con los préstamos para poder construir.

Las soluciones a esta crisis son dos:

• Una: Vender el suelo que habían estado acaparando en espera de recalificación, en el que no se puede construir hasta dentro de por lo menos tres años. El problema es que actualmente hay muchas promotoras en esta misma situación, por lo que el suelo de estas características abunda y hay pocos compradores dispuestos a arriesgarse y esperar tanto tiempo para poder empezar a constuir, con la consecuencia lógica y dramática para las promotoras de que ahora ese suelo vale incluso un 50% menos de lo que valía hace medio año escaso. Pero si las necesidades de financiación aprietan, no les queda más remedio que deshacerse de él o declararse en suspensión de pagos siguiendo la estela de Llanera.

• Dos: Refinanciar la deuda, negociar con las entidades bancarias una ampliación del plazo de amortización, para que les dé tiempo a vender antes de tener que hacer frente a la deuda, sea terrenos sobre los que no pueden construir en breve o sea los pisos de promociones que les quedan por completar.

Y aquí, en esta segunda alternativa, es donde Zapatero entra para recomendar a cajas y bancos que no restrinjan el crédito a las promotoras inmobiliarias, para permitirles refinanciar las deudas contraídas a corto plazo y evitar el colapso del sector y la caída de más empresas como Llanera en junta de acreedores, lo que llevaría al paro a miles de trabajadores. No olvidemos que el sector inmobiliario representa entre el 5% y el 6% del PIB, por no hablar de las actividades relacionadas con la construcción.

Según Zapatero, bancos y cajas están a la expectativa, pero es perciso “superar” el momento de “esperar y ver“en el que están sumidas algunas instituciones financieras. “Cada día que pasa la situación está más relajada, y ello nos permitirá ver una reacción“, añadió Zapatero. Yo no soy tan optimista: si el Presidente del Gobierno tiene que interceder por los promotores inmobiliarios ante la banca, es que la cosa no está tan bien como dice. Pintan bastos para el negocio inmobiliario residencial, a no ser que bajen los precios de los pisos para reactivar la demanda y captar todos esos clientes potenciales actualmente expulsados del mercado por los precios prohibitivos que ha alcanzado la vivienda.

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